某省房地产公司因兴建住宅楼资金不足，向自然人任某借款50万元，借款期限为1年。双方约定，房地产公司以正在建筑的住宅一楼的二套三居室（总计250平方米）作抵押，到期不能归还借款，该房归任某所有。该抵押未办理抵押登记。时隔不久，房地产公司又因资金不足，又与第三人中国建设银行该省支行签订了最高额为150万元的抵押借款合同，借款期限为1年，并以正在兴建的住宅楼地产（价值180万）作抵押，并办理了抵押登记手续。合同签订后，该房地产公司分三次从建设银行取得150万元贷款投入建设。建设期间，该房地产公司向某家电商订购了一批冷气机。合同未明确约定履行费用。家电商将货物送上门，房地产公司接收并支付货款，但拒绝家电商提出的运费请求。不久，任某及建设银行的借款双双到期，房地产公司未及时还款，问： 
1、任某与房地产公司的抵押关系是否有效？为什么？ 
2、任某与房地产公司的抵押合同的内容哪有不妥之处？ 
3、家电商提出的支付运费的要求，是否应予支持？ 
4、假设住宅楼因房地产公司无力还款被180万元拍卖，任某可以主张支付多少拍卖款项？

1、无效。因为我国《物权法》中规定，抵押登记是抵押生效的要件,未经登记的抵押合同无效。
2、其不妥之处在于未核定抵押物的价值。
3、不予支持。因为双方在签订合同时并未约定履行费用，所以房地产公司有权拒绝支付运输费用。
4、可以主张30万??

对于1，无效。
对于2，不妥之处在于约定了流质条款，即“到期不能归还借款，该房归任某所有”本身是无效的。
对于3，买卖合同中，标的是动产，未约定履行费用时，履行费用按照交易习惯，没有交易习惯的由买方承担。
对于4，虽然质押权不发生法律效力，但质押合同是有效的，当然可以主张全部50万的拍卖款项；只不过，如果建行基于他的质押权而主张返还150玩，由于质押的优先效力，只能取回30万??